До самого недавнего времени можно было говорить о дешевизне недвижимости в Испании: недвижимость на Средиземноморском побережье Испании - почти точной копии французского Лазурного берега - стоила раза в полтора дешевле. Но введение общеевропейской валюты сделало свое дело: квартиры, дома и виллы стали активно покупать жители более прохладных стран Европы, что сразу же сказалось на ценах. В последние годы они возросли на 30-40. Но все равно, по мнению аналитиков, испанская недвижимость и дальше будет дорожать. А значит, она, помимо всего прочего, еще и выгодное вложение капитала.
Где в Испании жить хорошо?
Испания - довольно большая страна, и купить недвижимость теоретически можно где угодно. Но, по здравом размышлении, сразу приходится отбросить внутренние районы: там жарко, нет моря и совершенно непонятно, зачем туда ехать. Как ни странно, не пользуется популярностью и столица страны Мадрид - россиян, за последнее десятилетие купивших там недвижимость, можно пересчитать по пальцам. Помимо жары, потенциальных покупателей отпугивает бешеный темп жизни и высокомерное отношение madrilenos даже не к иностранцам, а к своим соотечественникам из провинции. В общем, перебираться из Москвы в Мадрид - это менять шило на мыло. Так что на выбор остаются, в основном, приморские районы.
Север Средиземноморья - Барселона (туда, кстати, есть регулярные рейсы <Аэрофлота>) и ее окрестности (примерно 100 км), а также находящиеся южнее Аликанте и Малага (те же 100 км обжитых районов в обе стороны).
Еще есть западное, Атлантическое побережье. У россиян оно совершенно не пользуется спросом, поскольку туда не летают самолеты из России - ни чартеры, ни регулярные. Места там более влажные, поэтому больше зелени. Много исторических памятников. В целом, эти районы ничуть не дешевле Средиземноморья, поэтому, забравшись туда, ничего на покупке не сэкономишь.
Отдельная история - острова. Испании принадлежат Канарские (в Атлантическом океане) и Балеарские (в Средиземном море) архипелаги. Это курортные зоны, недвижимость там стоит в полтора-два раза дороже, чем на материке. При ряде несомненных преимуществ, например, <высокий сезон>, в течение которого можно сдать недвижимость в аренду за хорошие деньги, в окрестностях Барселоны длится всего четыре месяца, а на Канарах почти круглый год, острова обладают и недостатками. Главный из них - ощущение замкнутого пространства. Отдыхать хорошо, но года через три постоянной жизни начинаешь мечтать куда-нибудь уехать.
Что, где, почем
Стандарты, принятые в Испании (как, впрочем, и в других европейских странах), предполагают, что в квартире обязательно должна быть гостиная. Поэтому считают там не комнаты, а спальни: квартира с одной спальней - это, по нашим меркам, двухкомнатная. С двумя спальнями - трехкомнатная. Если спальни нет вообще (наша однокомнатная квартира) - называется <студия>. В большинстве квартир (70-80) имеются не отдельные кухни, а кухонные уголки-бары в гостиных. Это очень удобно: хозяйка может что-то готовить и при этом общаться с гостями. А с запахами прекрасно справляются системы вентиляции. Впрочем, и у нас сейчас все больше перепланировок типовых квартир делаются по этой схеме:
Продавать квартиры в Испании принято отремонтированными. Такое наше понятие, как <частичная отделка>, на тамошнем рынке неведомо. Даже новостройки полностью подготовлены для жизни, а недвижимость на вторичном рынке вообще продается с мебелью и предметами обихода. Есть и еще некоторые отличия от наших реалий. Например, под <центральным отоплением> испанцы понимают не то, что мы, а всего лишь установленный в доме бойлер.
Существует и подразделение на <квартиры> и <апартаменты>. В последнем случае предполагается наличие у дома некой инфраструктуры: охраны, рецепции, уборки. Стоят апартаменты, понятно, дороже квартир.Что касается загородной недвижимости, то для простоты можно ориентироваться на понятия <дом> и <вилла> - отличие второй от первого в плавательном бассейне на участке.
Нынешние цены на недвижимость в Испании такие: квартиры в городах стоят в среднем по стране по 1000 за кв.м. В курортных районах - 2 тыс. и более. Отдельные дома примерно по такой же цене, плюс стоимость земельного участка. Начинается она от 50 за кв.м, в лучших местах (возле моря) может доходить и до 500. Вилла стоит минимум на 50 тыс. больше, чем простой дом - и это при том, что само сооружение бассейна обходится в 16 тыс. Дело тут в том, что, устраивая бассейн, владелец виллы вкладывает деньги в другие элементы благоустройства.
В последние пару лет цены, как уже говорилось, выросли до 40. Сейчас рост цен приостановился, но ни о каком спаде и речи нет. В ближайшие годы испанская недвижимость будет, по прогнозам, увеличиваться в цене примерно на 10 в год. При этом быстрее всего будут дорожать качественные объекты - апартаменты в городах и виллы за городом.
И вид клиента им и сладок, и приятен
В отличие от России, где ипотека уже который год пребывает в статусе прекрасного далека, в Испании очень легко получить кредит под приобретаемую недвижимость. Стандартные условия покупки таковы. Сначала покупатель вносит задаток в размере 10, после этого объект снимается с продажи. Затем можно обратиться в банк. Банк, оценивая вашу недвижимость, обязательно процентов на 10-20 занизит ее стоимость. После чего выдаст вам кредит до 50 от собственной оценки, т.е. процентов 40 от фактической цены. Иными словами, за покупку вам придется сразу заплатить 60 стоимости, остальное - кредит. Обычные условия погашения кредита - 4,5-5 годовых (в зависимости от цены объекта и района), срок - 10-25 лет. Срок кредита зависит от возраста должника: молодому могут дать по максимуму, более пожилому, увы, поменьше.
Если приобретается новостройка, условия могут быть значительно смягчены, поскольку за кредитом будет обращаться местная строительная компания, к которой банк отнесется совсем по-другому. Ипотечный кредит в этом случае может достигать 70. И платить покупателю придется так: 15 стоимости сразу, еще 15 - по окончании строительства (обычно это год), на остальное - банковский ипотечный кредит на те же 10-25 лет.
Долг банку - штука неприятная, но панически бояться его не надо. Банк, в конечном итоге, сам не заинтересован в сложной и трудоемкой процедуре изъятия у должника недвижимости и продажи ее с торгов. Поэтому договориться о переносе сроков платежей можно всегда. Критический срок - это год: только если должник не показывается столь долго, банк начинает процесс изъятия.
Платить всегда, платить везде:
Еще при покупке нужно заплатить единовременный налог государству - 6. Ситуация здесь очень похожа на российскую: есть оценочная стоимость (<эскритурная>), подобная нашей цене БТИ. Она обычно бывает от 50 до 80 рыночной цены объекта. Поскольку налог платит и покупатель, и продавец (10), и все налоги платятся с эскритурной стоимости. Еще около 2 от цены сделки - нотариусу за оформление.
Однако не все так страшно. В Испании текущие платежи вполне умеренны. Есть несколько ежегодных налогов на недвижимость, но в сумме они не превышают 1 от стоимости объекта. Еще местные власти могут ввести дополнительные налоги на какие-нибудь работы по благоустройству - прокладке дороги или электрокабеля. Это все будет стоить максимум 100-200 в год.
Что касается коммунальных расходов, то самое дорогое - это содержание бассейна. Довольно дорога вода, химикаты, плюс электричество на циркуляцию воды, в результате затраты на бассейн в целом могут составить примерно 2000 в год. На втором месте по дороговизне стоит электричество. В целом коммунальные платежи для квартиры или не очень большого дома - 200 в месяц.
А если насовсем?
Уверены, что многие покупатели недвижимости в Испании задумываются и над таким вопросом. Какие тут варианты?
Приобретение жилья сразу дает право получить годовую шенгенскую мультивизу с правом проживания 90 дней в полугодие. Через год виза продлевается - и так неограниченное количество раз.
Для того чтобы осесть в Испании более основательно, существуют различные варианты. Можно стать инвестором, <вкладывая, например, в строительство тех же квартир и апартаментов. Минимальный уровень капиталовложения для этого примерно 300 тыс. Рынок пока в очень хорошем состоянии, доходность превышает 30 годовых. Можно открыть свою фирму другого профиля, получить работу от местной фирмы - все это поможет получить вид на жительство.
В целом проблема получения возможности постоянно проживать в стране сложная. Но большинство из тех, кто ставит перед собой такую задачу, решают ее:
По материалам статьи журнала "Мир и дом"
www.glo-con.com/ru/
| |
